Logo Kien wit
Logo Kien
 

Wat is een verborgen gebrek?

Als je een huis koopt, kun je te maken krijgen met een verborgen gebrek. Je probeert verhaal te halen bij de verkoper, maar is het altijd wel terecht? Wanneer is er eigenlijk sprake van een verborgen gebrek?

Er is een verschil tussen een verborgen, niet zichtbare en onbekende gebreken. Een gebrek is daarom niet altijd per definitie een verborgen gebrek. Als je een woning koopt zijn er altijd zichtbare gebreken, bijvoorbeeld een zichtbare scheur in de muur. De onbekende of niet zichtbare gebreken, zijn gebreken die je als koper niet ziet, maar waar verkoper ook geen weet van had en ook niet zomaar had kunnen weten. Een verborgen gebrek is een tekortkoming die de verkoper moedwillig niet heeft gemeld en je als koper kunt aantonen. Een eenvoudig voorbeeld is het verstopt zitten van de afvoer van het toilet, waarbij verkoper duidelijk in de NVM-vragenlijst voor verkoop heeft aangegeven dat de riolering goed doorloopt.

Conformiteit, non-conformiteit

Wanneer kun je verkoper aansprakelijk stellen voor een verborgen gebrek? Dit begint altijd bij het conformiteitsbeginsel: “Een product moet voldoen aan de eigenschappen die je als consument redelijkerwijze mag verwachten.”

In de NVM koopovereenkomst zegt artikel 6.3: ‘De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: Woonhuis.

Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst komen voor rekening en risico voor koper.

Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. Bij het vaststellen van de herstelkosten wordt rekening gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’.

Voldoet de woning aan datgene wat je van de woning mag verwachten, dus je kunt de woning ‘normaal’ gebruiken als woonhuis, dan voldoet de woning aan het conformiteitsbeginsel. Zit de riolering, nadat je de sleutel van de woning hebt gekregen, dusdanig verstopt dat je het toilet niet kunt doorspoelen of komen bepaalde verstoppingen met regelmaat terug, dan kun je de woning niet ‘normaal’ gebruiken als woonhuis. In Nederland zijn we gewend dat elke woning een goed werkend toilet heeft. Nu is er sprake van non-conformiteit. Heeft de verkoper verklaart dat de riolering goed doorloopt, dan is er sprake van een verborgen gebrek en is verkoper aansprakelijk voor de schade.

‘Nieuw voor oud’

Wanneer er sprake is van een terechte aansprakelijkheid van de verkoper, kun je als koper niet altijd het volledige bedrag vergoed krijgen. In de koopovereenkomst is onder artikel 6.3. opgenomen dat er bij herstelkosten rekening moet worden gehouden met de aftrek ‘nieuw voor oud’. Dit is met het volgende voorbeeld uit te leggen: Stel je hebt een woning gekocht voorzien van een C.V. ketel met bouwjaar 2011. Bij een C.V.-ketel mag je ervan uitgaan dat deze 15 jaar meegaat. Nu kost een nieuwe C.V.-ketel € 1.500, -. Verdeeld over 15 jaar kost de ketel dan € 100,- per jaar. De ketel gaat binnen een redelijke termijn van 2 maanden na het verkrijgen van de sleutel, onherstelbaar kapot op een leeftijd van 10 jaar. Dan kun je slechts de laatste 5 jaren verhalen op verkoper, € 500,- en dus niet de volledige € 1.500,-.

Meldingsplicht en onderzoeksplicht

Een verkoper heeft een zogenoemde meldingsplicht. Met behulp van de NVM-vragenlijst wordt zoveel mogelijk aan de meldingsplicht voldaan. Zijn er nog zaken die niet in de vragenlijst voorkomen, niet zichtbaar zijn en wel bij verkoper bekend zijn, dan dient verkoper dit te melden. Met het zo uitgebreid, eerlijk en transparant mogelijk melden van eventuele aanwezige gebreken, wordt de aansprakelijkheid van verkoper zoveel mogelijk beperkt.

Een koper heeft een onderzoeksplicht wat inhoudt dat een koper verplicht is om zoveel mogelijk onderzoek te doen bij het kopen van een woning om er zeker van te zijn dat de staat van de woning bij koper goed voor ogen staat. Zijn er bepaalde tekenen van een mogelijk gebrek, dan heeft koper een verzwaarde onderzoeksplicht. Koper kan zich laten ondersteunen door een aankoopmakelaar of bouwtechnisch inspecteur.

Eenvoudige zaken als het toilet doorspoelen, de afzuigkap of C.V. testen behoort bij de onderzoek plicht. Een zichtbare scheur in de muur valt ook altijd onder de onderzoeksplicht. Deze is namelijk duidelijk te zien.

Stel tijdens de bezichtiging zoveel mogelijk vragen aan de verkopende makelaar. Een goede NVM makelaar is eerlijk en transparant en zal de tijd nemen om ook de negatieve dingen aan koper melden.

Wanneer moet ik een gebrek melden?

Ontdek je een verborgen gebrek, dan moet je dit binnen een redelijke termijn van 2 maanden melden aan verkoper. Lukt het niet om de totale omvang van het gebrek of het schadebedrag binnen 2 maanden helder te hebben, dan moet je toch het gebrek alvast melden en hierbij duidelijk aangeven binnen welke termijn je verwacht meer duidelijkheid te hebben.

Is er echt sprake van een verborgen gebrek waarvoor verkoper aansprakelijk kan worden gesteld, dan moet ook de verkoper een redelijke termijn van 2 maanden krijgen om de schade zelf te herstellen of te laten herstellen. Heb je de schade al hersteld zonder verkoper hiervan in kennis te stellen, dan zijn de verhaalsmogelijkheden zeer beperkt. Koper moet er wel alles aan doen om verdere schade te beperken en de kosten laag te houden. Ook het tijdelijke herstel dien je per direct aan verkoper te melden.

Een verborgen gebrek mag je mondeling melden, maar het is slim om het gevoerde gesprek ook schriftelijk te bevestigen.

Heb je vragen, vraag het de KIEN wijkmakelaar.

Ook interessant

Drie tips bij het uitbrengen van een bod

Spannend: je hebt je droomhuis gevonden. Na de eerste kennismaking online is de bezichtiging een suc...

Taxatie of waardebepaling? 

Twee termen die weleens door elkaar worden gebruikt zijn taxatie en waardebepaling. Alhoewel beide e...

Chat met de wijkmakelaar